La Comisión Nacional de la Competencia (CNC) acaba de publicar su último informe. Un polémico documento de discusión que analiza el impacto de la intervención urbanística de los Poderes Públicos en el mercado del suelo. Sin ningún rubor propone que todo el suelo sea urbanizable, salvo aquél que deba estar protegido por motivos de interés público convenientemente justificados. Además, recomienda sustituir el actual sistema de clasificación del terreno –que entiende incrementa los costes de la urbanización, fomenta decisiones de localización ineficientes y reduce la competencia económica- pues supone una «zonificación muy rígida, detallada, intervencionista y discrecionalmente modificada posteriormente a través de convenios«.

El informe concluye que nuestra oferta de suelo relativamente más rígida que en otros países “puede haber contribuido a intensificar el mayor crecimiento de precios registrado en España en las últimas décadas». Algunos profesionales del sector, entrevistados hoy por Expansión, opinan que el informe de Competencia supone «un ejercicio teórico correcto pero su puesta en práctica es mucho más compleja, ya que existen otros factores que influyen en la oferta de suelo urbano finalista que no se tienen en cuenta, como la financiación».

La CNC, que desaparece para integrarse en un supervisor único, ha publicado alguno interesantes informes que hemos comentado en esta bitácora. Hoy presentamos, a continuación, las principales recomendaciones del documento titulado «Problemas de competencia en el mercado del suelo de España»: 

-La CNC considera que es necesario articular un modelo alternativo, que resulte eficaz para corregir los fallos de mercado y cumplir con determinados objetivos de interés general pero que a la vez genere menos distorsiones y favorezca un funcionamiento competitivo del mercado del suelo. El cambio de modelo exige modificar determinados elementos nucleares del urbanismo español, que la CNC entiende “se han mostrado ineficientes” y llevar a cabo a través de una meditada y profunda reforma del marco normativo vigente a todos los niveles administrativos.

En cualquier caso, el análisis realizado pone de relieve ciertos elementos de mejora dentro de la configuración actual del urbanismo, y sobre los que sugiere actuar en el corto plazo con la finalidad de fomentar la competencia y la productividad de la economía española, aumentar su competitividad, e impulsar el crecimiento económico y el empleo.

Todo ello sin olvidar un debate más profundo sobre el papel que desempeñan las herramientas de intervención urbanística utilizadas en la actualidad, en el que se examinen su necesidad y adecuación a los objetivos perseguidos y los costes que generan sobre la eficiencia del mercado. En este sentido, la CNC propone inicialmente dos alternativas a los mecanismos actuales de intervención pública que supondrían una profunda revisión de éstos, y que, en su opinión, deberían ser objeto de un inaplazable debate y un análisis detallado:

– Utilizar mecanismos impositivos (de precio) o de derechos de urbanización en lugar de la delimitación de la frontera urbanística, convirtiendo en suelo apto para ser urbanizado todo el suelo que no deba estar protegido por motivos de interés público convenientemente justificados. Los mecanismos de precio, basados en tasas y peajes, son igual de eficaces que la frontera urbanística, pero claramente superiores en términos de eficiencia, puesto que atacan directamente los fallos de mercado, permiten internalizar las externalidades y minimizan las distorsiones. Incluso otras soluciones como la asignación competitiva de derechos basada en estándares objetivos, aunque menos eficiente que los mecanismos de precio, puede ser más eficiente que la delimitación de una frontera.

– Sustituir la zonificación característica del urbanismo español, muy detallada, de carácter intervencionista, y determinada ex-ante, por la utilización, con carácter general y fundamental, de reglas o estándares que sirvan para corregir las externalidades vinculadas a usos incompatibles pero que a la vez posibiliten que el uso del suelo no excluido del proceso urbanizador por motivos de interés público se determine, en gran medida, a través del mercado y no a través del planeamiento urbanístico.

En principio, mediante esta técnica no se identifican usos ex-ante, sino que se garantiza la compatibilidad entre usos mediante el cumplimiento de unas reglas previamente establecidas e iguales para todos los agentes, permitiendo que las externalidades vinculadas a determinados usos se corrijan, pero sin decidir apriorísticamente la localización o la cantidad de suelo asignada a los distintos usos. De este modo, se promueve un mayor grado de competencia en usos alternativos del suelo y una respuesta más ágil y flexible por parte de la oferta. Esta forma de zonificar resulta compatible con la utilización de instrumentos de carácter estructural, que básicamente indiquen por dónde discurrirán las redes de infraestructuras y dónde se localizarán determinados equipamientos.

Sin perjuicio de la necesidad del anterior debate propuesto, la CNC considera que, con la configuración actual de los instrumentos de ordenación urbana, se pueden y deben impulsar determinadas medidas, tanto en el ámbito del planeamiento como de la gestión urbanística, para conducir a un funcionamiento menos ineficiente del mercado del suelo. Estas medidas, cuya adopción puede tener un carácter más inmediato, pueden favorecer una mayor flexibilidad de la oferta de suelo, con la consiguiente reducción de costes para particulares y empresas:

Primera. Debe promoverse un planeamiento urbanístico en el que los usos delimitados por la calificación no sean innecesariamente detallados y pormenorizados, con la finalidad de aumentar la flexibilidad, reducir la segmentación y favorecer la competencia en la asignación del suelo.

Segunda. Es preciso introducir la obligación de que los planes urbanísticos incorporen una Memoria de Competencia, cuya objetivo sea evaluar el planeamiento desde el punto de vista de la competencia, con la finalidad de que no se introduzcan restricciones injustificadas a la implantación de determinadas actividades económicas.

Tercera. Es preciso asegurar que los procesos de elaboración y aprobación de los instrumentos de planeamiento y convenios urbanísticos se realicen de acuerdo con los principios de publicidad, transparencia, concurrencia y no discriminación.

Cuarta. Deben introducirse medidas para reducir los costes de transacción en la fase de gestión urbanística para agilizar la transformación del suelo. En este sentido, se recomienda realizar una simplificación administrativa de los sistemas de actuación actualmente vigentes, con el objetivo de reducir la rigidez y facilitar una respuesta más rápida y ágil por parte de la oferta.

Quinta. Debe garantizarse que los Patrimonios Públicos de Suelo se destinen efectivamente a los fines establecidos en la normativa vigente.

Sexta. Debe promoverse la eliminación de los derechos de tanteo y retracto de las Administraciones Públicas sobre los terrenos.